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Immobilie besichtigen, Kauf beschließen, unterschreiben, fertig. Wenn so hohe Werte wie beim Kauf und Verkauf einer Immobilie den Besitzer wechseln, sind ein paar Formalitäten mehr nötig. Das hat auch der Gesetzgeber erkannt und entsprechende Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Danach sind mehrere Schritte bis zur vollständigen Eigentumsübertragung notwendig. Dies dient der Sicherheit von Käufern und Verkäufern. Die wichtigsten Schritte stellen wir Ihnen hier vor.
Damit der Vertrag in allen Punkten den gesetzlichen Anforderungen entspricht, muss ein Notar hinzugezogen werden. Nur er hat das Recht, den Vertrag endgültig zu entwerfen und zu beurkunden. Gleichzeitig ist er verpflichtet, beide Parteien über die Einzelheiten des Kaufvertrages aufzuklären und ihnen Gelegenheit zur Prüfung zu geben. Eine Rechtsberatung durch den Notar erfolgt jedoch in der Regel nicht.
Zu den Aufgaben des Notars gehört es, die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen. Diese Auflassungsvormerkung dient als Sicherheit dafür, dass die Immobilie nach Abschluss des Kaufvertrages nicht anderweitig veräußert werden kann. Eine Belastung der Immobilie mit einer Grundschuld oder Hypothek durch den Verkäufer ist nun nicht mehr möglich.
Nun müssen alle Unterlagen zur Löschung eventueller Belastungen beim Grundbuchamt eingereicht werden. Besteht ein Vorkaufsrecht, z. B. durch die Gemeinde, muss nun schriftlich darauf verzichtet werden. Erst danach wird der Kaufpreis für das Bestandsobjekt fällig.
Aufgabe des Notars ist es, die Erfüllung der Auflagen und die Zahlung des Kaufpreises zu überwachen. Die Verpflichtungen des Verkäufers in Bezug auf die Immobilie werden durch den entsprechenden Betrag des Kaufpreises abgegolten.
Der endgültigen Löschung der Auflassungsvormerkung und dem endgültigen Eigentumsübergang geht ein kleiner, aber wichtiger Schritt voraus. Der Notar leitet den Kaufvertrag an das Finanzamt weiter, das den entsprechenden Grundsteuerbescheid erlässt. Erst wenn die Steuerschuld beglichen ist, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist für die Eigentumsumschreibung und die Löschung der Auflassungsvormerkung zwingend erforderlich.
Danach erhalten Verkäufer und Käufer den notariellen Kaufvertrag. Spätestens jetzt wird auch die Rechnung des Notars fällig. Die Gebühren für die Leistungen des Notars sind gesetzlich geregelt. Sie richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Das Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts schickt zeitnah die Rechnung über die dort angefallenen Kosten.
Die wirtschaftliche Verantwortung für die Immobilie geht zu dem zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarten Zeitpunkt auf den neuen Eigentümer über. Sie ist unabhängig vom rechtlichen Zeitpunkt des Eigentumsübergangs.
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